住宅ローン滞納の解決は、家族を守る為にも競売は回避【東京の任意売却】

住宅ローンの支払いが厳しくなった時には、一人で悩んでいても解決策が直ぐには見つからない場合で、東京での任意売却は株式会社大和プロパティ・コンサルティングにお任せ下さい。

 

住宅ローンの返済に悩んでいる理由は幾つかあると思いますが、一番大切なのは早期に解決して、再起を目指す事であり、家族を守り事だと思います。

 

お子さんがいる場合でも、転向をさせたくないと思っている方は、リースバックと言う、自宅を売却しても、購入者の方と賃貸借契約を締結すれば住み続ける事も可能なのです。

競売は、裁判所の主導の基に売却する流れなので、「あなた」の考えや希望は一切聞き入れてもらえません。

では、競売になる流れを説明させて頂きます。

 

遅れましたが、私は、大和プロパティ・コンサルティングの任意売却支援アドバイザー

寒河江（さがえ）です。

 

住宅ローンの返済で悩む方が競売になってしまうスケジュールを説明させて頂きます。

 

滞納から競売までの流れですが、住宅ローンなどの返済を滞納したら、すぐに金融機関は競売申立をしませんが、３ヶ月以上返済を滞納すると、競売に向けて動き始めます。

 

下記の手順で進んでいくことになります。

 

１，住宅ローンの滞納１ヶ月～２か月目(督促状・催告書)

滞納１ヶ月目は、電話やメール、手紙などで、返済が遅れていますが？の確認程度

滞納が２ヶ月目からは金融機関などから滞納分の督促状・催告書が郵送されてきます。

「契約日」や「滞納金額」の他に、「延滞利息」などが明記されています。

 

２，住宅ローンの滞納３ヶ月～６か月（期限の利益の喪失）

金融機関により違いがありますが、滞納が３か月以上続くと「期限の利益の喪失」と言って、住宅ローンを分割返済できる権利を失い、残っているローンの残金を一括で支払えと請求されてしまいます。

何を相談しても受け入れて貰えなく、一括返済しか認めません。
 

３，住宅ローンの滞納３か月から６か月（代位弁済）

金融機関は、一括返済が出来ない場合は、殆どの方が加入させられる保証契約をした、保証会社が「あなた」に代わり金融機関に対してローンを一括返済します。

これが「代位弁済」と呼ばれます。
この時点で金融機関は代金を一括返済で受領するので、債務の返済は求償権として、保証会社が返済の窓口が変わります。

 

※金融機関は融資の際に、保証会社への保険料まで融資をして、損を回避しているのです。

マイホーム購入者を守る為ではなく、金融機関を守る為の保証です。

 

４，住宅ローンの滞納４か月～（競売開始決定通知）

保証会社は裁判所に競売の申立ての申請を行い、裁判所から所有者へ通知されます。

（競売開始決定通知）

これより競売に向けて準備が始まることになります。

 

競売開始決定通知が届いてから期間入札が始まるまでには、概ね４～６ヶ月ほどの準備期間です。

 

ここが重要で、競売の開始決定がされると、裁判所は「配当要求公告」を行います。

「配当要求公告」とは、競売を申立てた申立債権者以外に債権を持つ者（貸したお金を回収する権利を有する者）に対し、債権を有する旨を裁判所に申し出るようお知らせを出すことです。

 

※「配当要求公告」は、裁判所内に行けば、誰でも、閲覧やコピーすることが可能になります。

競売申立をされると不動産業者がDMの配信や自宅訪問が頻繁に行われるようになります。

 

自宅を失う事が確定しており、精神的に不安になっている状況ですが、DMや自宅訪問で「あなた」だけではなく、奥様や子供達にも精神的不安を生み出してしまうのです。

 

５，裁判所の執行官や調査員が自宅に訪問

競売開始決定通知が届いてからしばらくすると裁判所執行官や調査員（不動産鑑定士や一級建築士）による不動産調査が行われます。
 

不動産の査定のため、裁判所の執行官や調査員が自宅に訪問し、強制的に室内を確認して写真撮影をします。調査日は、事前に裁判所から本人宛に書面で通知されます。本人の希望する日や日程の変更、調査拒否などは受け入れられません。

 

【裁判所執行官と不動産鑑定士による、対象不動産の調査、流れについて】

 

執行官は、不動産の形状や占有物、権利関係などの状況を調査します。

→　『現況調査報告書』を裁判所に提出

 

不動産鑑定士は、不動産の評価額、環境の概要、個別要因、評価額算出の根拠などを評価します。

→　『評価書』を裁判所に提出

 

【裁判所書記官が、調査内容をまとめる】

 

裁判所書記官は、『現況調査報告書』と『評価書』をもとにして、『物件明細書』を作成します。この『物件明細書』は、３点セット呼ばれて、誰でも自由にＢＩＴ不動産競売情報サイトからダウンロードできます。

 

【裁判所は、作成された資料をもとに、売却基準価額（売却価格の最低ライン）を決める】

 

入札を希望する場合、入札金額はこの売却基準価額の8割以上でなければいけません。

つまり、売却基準価額より2割低い金額を下回る価格では入札できないということです。

売買基準価格は不動産鑑定士の調査から金額を算出しており、任意売却でも参考にする価格でもあります。
また、入札の際には買受申出保証金が必要であり、その価格も算出されています。
 

 

６，期間入札の通知

査定後から約１ヶ月程度で最低入札価格や入札期間の通知がされます。
 

７，公示

入札開始の約１ヶ月半前になると新聞やインターネットなど幅広く競売情報が公示され、どなたでも室内写真などの閲覧が可能となります。

 

裁判所が運営する、不動産競売物件情報サイト（BIT）では日本全国の競売情報が確認できます。用すれば簡単に確認することができます。

https://www.bit.courts.go.jp/app/top/pt001/h01

 

８，期間入札の開始

期間入札とは、裁判所執行官が一定の期間内に入札を受付、開札期日で開札する方式の売却方法です。

約１週間入札者を募集して、後日、開札により落札者が決定します。（期間入札の開始）

 

任意売却で解決させる為には入札開始日の前日までに、競売の取下げを申請すれば対応が可能であり、前日までが任意売却可能最終日になります。

 

９，開札

入札期間満了後１週間以内の日に開札が行われ、最高価買受申出人および次順位買受申出人が決定されます。

 

裁判所が最高価買受申出人に不動産を売却するか否かを判断し、問題なく売却が許可されると「買受人」となります。

 

買受人が保証金を除いた残代金を裁判所に納付することで、競売物件である不動産の所有権を取得し、所有権移転登記がなされます。不動産の所有権が買受人となり、売却代金が債権者に配当され、競売完了となります。

 

１０，引渡し

所有権の移転登記が完了したら、元所有者までに裁判所からいつまでに引渡しをするか？

 

競売の場合に限っては、「不動産引渡命令」は最短3日で簡単に裁判所から引渡命令を得ることができます。

強制執行の申立がされると実際の断行日は1ヶ月程度で行われますので、早めに引越し先を確保して、早めの明渡が賢明です。
 

裁判所は「配当要求公告」を出される前に任意売却で解決した方が、プライバシー情報が守れますので、早期の任意売却で解決した方が、家族を守れます。

 

東京で任意売却をお考えの場合は、

 

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