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不動産を売却すること自体に違いはありませんが、任意売却と競売には異なる点が多くあります。任意売却は債務者自らの意思によって不動産を売却しますが、競売は債務者の意思とは関係なく売却の手続きが行われます。任意売却と競売の違いについて詳しく解説します。

任意売却とは

任意売却とは、債務者がローンを返済できない状況に陥った際に、金融機関などの債権者に抵当権の解除及び承諾を得たうえで不動産を売却することです。
何の手も打たずに滞納が続くと、不動産は競売にかけられてしまいます。これを避けるために金融機関などの債権者へ相談し、競売によらない売却をするのが任意売却です。
ローンの返済が滞ると、債権者である金融機関は収入されるはずだったお金が入ってこないだけでなく、支払いの督促や不動産の差し押さえ、競売に必要な費用負担など、さまざまな手間と費用がかかります。
多大な手間をかけて不動産を競売で売却したとしても、競売にかけてしまうと相場よりずっと低い金額で取り引きされることも多くあります。そのため、債権者にとって競売はできるだけ避けたい手段です。債権者が任意売却の相談に応じる背景には、できるだけ手間と費用をかけずに貸金を多く回収したいという意図があります。

競売とは

競売とは、債務者がローンの返済ができなくなった場合に、債権者が裁判所に申し立てをし、オークション形式で不動産を売却する方法です。一般的な売買価格よりも低い価格で売却されることがほとんどです。法的な強制力が高いため、債務者側が交渉にあたることができません。また、競売の情報が不動産情報誌などに掲載されるため、プライバシーが守られないことが特徴です。
ローン返済の滞納から最短３か月で債権者が裁判所へ申し立てし、「競売開始決定通知」が債務者宛てに届きます。競売開始決定通知が手元に届いてから開札までの期間は半年から9か月程度が一般的です。

残ったローンの支払いはどうなる？

任意売却や競売を行っても、なお残債が残るケースがあります。残債がある限り、返済の義務は残り続けます。残債の返済プランは、任意売却か競売かによって異なるので注意が必要です。任意売却の場合、債務者の経済状況と照らし合わせて無理のない返済プランを立てられます。一方の競売の場合は、状況によっては分割払いに対応してもらえる可能性もありますが、交渉に応じてもらえないケースもあります。競売は任意売却よりも残債額が大きくなるケースが多いことから返済が困難になることが想定され、自己破産を選択せざるを得ない場合があります。自己破産の場合、残債は帳消しになりますが、最大10年程度は新規のローンが組めないうえに、連帯保証人に返済義務が発生します。

任意売却と競売の違いを解説しましたが、任意売却には多くのメリットがあります。メリットについて詳しく解説します。

競売よりも高い価格で売却できる

不動産の販売方法の違いから、競売よりも任意売却の方が高い価格で売却できるケースがほとんどです。競売はオークション形式で購入者を募集し、一番高い値段をつけた人に購入の権利があります。競売はその特性上、市場価格よりも低い値段になる場合がほとんどです。
一方の任意売却は状況によって違いはありますが、一般的な不動産売買と同じような金額で買い手を探せます。具体的には、競売は市場価格の5～7割、任意売却は8～10割程度で取り引きされる傾向があります。

費用負担がない

任意売却は、金融機関などの債権者の合意にもとづき、任意売却に必要な仲介手数料や登記費用などの費用すべてを売却代金の中で清算できます。「売却したいけれど費用が用意できない」と悩む必要はありません。もし任意売却が不成立に終わった場合でも、新たに費用が発生することはないので安心です。

残債の返済プランの見直しができる

任意売却は、債権者と債務者の話し合いによって売却手続きが進められます。任意売却後に残った債務については、債務者の経済状況を考慮して返済プランを立て直します。返済方法についても相談しながら決められます。

プライバシーが守られる

競売の場合、不動情報誌はもちろん、裁判所のホームページにも氏名や住所、不動産の写真などの情報が掲載されます。裁判所の現地調査に対応しなければならないことや、不動産業者や競売業者の下見なども発生します。近隣住民には気づかれてしまう可能性も高いでしょう。任意売却であれば通常の不動産売買と同じ方法で売却活動するため、プライバシーを守ることが可能です。

「住み続ける」選択肢がある

競売はほとんどのケースで強制退去になりますが、任意売却であれば住み続ける選択肢を残せます。親族など信頼のおける第三者や投資家に不動産を買い取ってもらい、買い手に賃料を払いながら住み続ける「リースバック」という方法をとります。
会社の倒産や病気などを理由に一時的に不動産を手放さなければならないときに有効な手段です。現在のライフスタイルを大きく変えることなく、将来的に買い戻す選択肢も残せるのは任意売却ならではです。

任意売却を不動産会社に相談する際は、選び方にポイントがあります。残念ながら、相談者のお金に困っている状況を利用し、詐欺的行為をする会社も存在するので注意が必要です。不動産会社を検討する際は、実績や専門家との連携状況などを慎重に比較検討しましょう。重視すべきポイントについて詳しく解説します。

実績を確認する

任意売却は債権者や連帯保証人といった関係者の合意形成を図りながらスムーズに手続きを進めていかなければなりません。民法についての深い理解も必要です。そのため、任意売却の経験が多い不動産会社であれば民法の知識を有したうえで実務的な手続きを進めることができ、関係者の合意形成もスムーズに進行します。
任意売却は通常の売却と比較すると難しいケースが多く、豊富な知識と実績のある会社でなければ扱うことは困難です。まずは任意売却の実績を公開しているか確認し、できるだけ多くの実績がある会社を選びましょう。

専門家との連携が可能か

任意売却では、自己破産や任意整理などの法的手続きも必要となるケースが多くあります。そのため、不動産会社だけでなく弁護士や司法書士などの専門家との連携が必要です。
社内に専門家が在籍している不動産会社であれば安心ですが、社内に弁護士などが常駐しているのはごく少数の会社です。外部の法律事務所とパートナー契約しているかどうか確認しましょう。連携体制については不動産会社のホームページから確認可能です。

対応可能エリア

任意売却を扱うのは、大手不動産会社ではなく中小規模の会社がほとんどです。大手不動産会社であれば対応エリアは全国ですが、中小規模の会社の場合、エリアが限定されています。
そのため、任意売却を依頼したい不動産会社が見つかっても、対応エリア外であると相談できません。まずは売却したい物件が不動産会社の対応エリアに含まれるかどうか確認しましょう。通常は不動産会社のホームページから確認可能です。

東京の任意売却なら

東京の任意売却なら実績豊富な株式会社大和プロパティ・コンサルティングにお任せください。事務所を東京に構え、東京における数々の物件の売却に携わってきた経験があります。
お客様の悩みに寄り添い、理想的な不動産売却をサポートします。
「家族に心配をかけたくない」、「金融機関から督促状が届いたがどうしたら良いかわからない」など、お客様の不安をお聞かせください。状況を悪化させないためには、早めに相談することが大切です。ぜひ東京での経験豊富な株式会社大和プロパティ・コンサルティングへご相談ください。