【東京の任意売却】住宅ローン滞納はサブリースで解決できる！！

株式会社大和プロパティ・コンサルティング
任意売却支援アドバイザー
寒河江（さがえ）です。

 

住宅ローン滞納の解決策や、経営者の方の資金調達として活用出来る任意売却の一つである、リースバックについての説明です。

リースバックの仕組みは、まず不動産会社や投資家などに

①家を売却し、

②売却代金を受け取ります。

このとき、住宅ローンが残っている場合は、受け取った売却金額で住宅ローンを完済します。

 

その後、買主と

③賃貸借契約を結び、毎月

④家賃を支払うことで定められた期間の間住み続けます。

 

契約期間は多くの場合、2～3年の定期借家契約を結びます。

契約が更新できる場合は済み続けられますが、更新が出来ないケースもあります。

 

リースバックでの家の売却価格は、市場価格の70～80％程度の価格で売却になります。

 

購入者は「家賃滞納」や「買い戻し特約のために自由に売却できない」というリスクを抱えるからです。

 

賃料ですが、購入者は利回りを基準に購入するので、1カ月の家賃は買取価格の7～13％程度で確定します。

 

リースバックは所有者の残っている住宅ローンを一括決済できる金額以上で売却しないと、リースバックは使えないです。

 

 

リースバックのメリットについて

 

現金が手に入るまでの期間が短い

リースバックの最大のメリットは、現金化が早い事です。不動産売却の場合、買主を探すまでの期間は不明確で依頼した不動産業者次第です。

 

ですが、リースバックは不動産会社が直接買取るか、投資家が購入する為に短期間で現金化できるのです。

すぐに現金化がしたい場合などには、売却よりもリースバックのほうがメリットが大きいです。

 

売却した後も住める

リースバックの特徴でもある、売却した後もそのまま住み続けられるという点もメリットのひとつです。

物件を売却する際に、売買契約締結と同時に定期借家契約締結を行う事で、そのまま居住し続けるための権利を得ることができます。

 

引越しが不要で、お子様の転校や勤務先への通勤時間に変更がない点もメリットです。

 

周りに知られず売却ができる

リースバックの場合は、競売と違い売却については公示されないので、所有者と不動産会社との購入者だけが知る情報なので、周囲に知られることなく住宅を売却することができます。

 

不動産の売却は広告を出して買主を見つけますが、ローンの滞納などの理由を周囲に知られたくないと思う人も多数いると思います。

 

リースバックなら生活環境が変わらないため、近隣に気がつかないまま物件を売却して住み続ける点がメリットです。

 

固定資産税の支払いがなくなる

不動産を所有していると、固定資産税や火災保険科などの支払いがありますが、リースバックでも、所有権が支払うので借主の立場では固定資産税や火災保険は関係が無くなります。

 

 

買い戻しができる

リースバックは一度不動産を手放すことになりますが、買い戻しは売買契約時に明記する事で買い戻しが出来ます。

 

将来的に買戻したいときは、売買契約時の契約書に買戻し特約や再売買の予約を明記しないと、後から追加でお願いする事は難しいです。

 

 

買戻し特約と再売買の予約

買戻特約とは、不動産を買い戻すことができる売買契約の解除を留保する約束のことです。

 

買戻しのための代金は、売買代金に契約費用を加えた金額を超えてはならず、また買戻しができる期間が１０年とするなど制約も多いため、実際は制約の少ない再売買の予約が使われています。

 

再売買の予約では、売主買主間で買戻しできる期間や金額をあらかじめ確定しておき、リースバックの契約書にその内容を明記する事が一般的です。

 

再売買の予約をしても、賃料は毎月支払う必要があり、これを怠ると再売買の予約自体が取り消されることもあります。

 

長年住んだ家には愛着があり、手放したくない方は売買契約時に買戻し条件を付ける事で、いずれ買い戻せるという希望が生き続けます。

 

 

リースバックのデメリット

売却代金は相場よりも低い

リースバックの場合、売却価格は希望価格より低くなることは想定しておくことです。

 

いつまでも賃借できるわけではない

契約を更新して貰えない場合も生じる場合もある

 

相場よりも家賃がかかる

投資の対象物件の購入になるので、割高の賃料になってしまいます。

 

買取価格が2,000万円で利回りが8％だった場合は、

2,000万円×8％÷12カ月＝約13万3,000円となり

 

売買価格と、表面利回りで賃料が設定されてしまいます。

住宅ローンが払えない方は、住宅ローン返済より高くなってしまうケースも考えられます。

経営者の方の資金調達で、リースバックを活用して、事業再生を考えるケースには適しているかもしれません。

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買い戻しの費用が高くなる

リースバックで売却した不動産を買い戻したい場合には、売却した金額よりも、買い戻しに必要な費用が高額になります。

 

買い戻し価格＝売却価格×1.1〜1.3
 

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