東京では生前贈与よりも効果的？ 賃貸用不動産を活用した相続税対策のすすめ

生前贈与よりも効果的？ 賃貸用不動産を活用した相続税対策のすすめ

相続税対策として、税理士がよく提案するのが「年間110万円の非課税枠を利用した生前贈与」です。この方法は贈与税がかからない範囲で毎年計画的に資産を移転できる点が魅力ですが、最近の法改正により、被相続人が亡くなる7年前までの贈与額は相続財産に組み入れられることになりました。これにより、生前贈与の効果が制限されるケースが増えています。

一方で、賃貸用不動産を活用する方法は、相続税対策として非常に効果的な手段の一つです。不動産の特性を活かし、税負担を軽減しながら資産を守る方法について、この記事で詳しく解説していきます。

 

1. 生前贈与の基本とその限界

(1) 生前贈与とは？

生前贈与は、被相続人が存命中に子や孫へ財産を贈与することで、相続時に課税される財産を減らす方法です。年間110万円の基礎控除を利用すれば、贈与税をかけずに財産を移転できます。

(2) 7年ルールによる影響

2024年1月1日以降、被相続人が亡くなる7年前までに贈与された財産は、相続財産に含めるという新たなルールが導入されました。これにより、短期的な生前贈与は相続税対策としての効果が薄れる可能性があります。

 

2. 賃貸用不動産を活用する相続税対策

生前贈与の限界を補う手段として注目されているのが、賃貸用不動産を活用した相続税対策です。不動産の評価額を活用することで、効率的に相続税負担を軽減できます。

(1) 不動産評価額の特徴

相続税の計算における不動産の評価額は、以下の基準に基づいて算出されます：

• 土地：路線価または固定資産税評価額を基準に評価（実勢価格の約70％～80％）
• 建物：固定資産税評価額を基準に評価（実勢価格の50％～70％）

特に、土地や建物の実勢価格よりも評価額が低く算定されるため、不動産を所有している場合、相続税の課税対象額を大幅に減らせる可能性があります。

(2) 賃貸用不動産の評価減の仕組み

賃貸用不動産には、さらに以下の評価減のメリットがあります：

• 貸家建付地の評価減
  賃貸物件の土地は、所有者が自由に使用できない制約があるため、相続税評価額が減少します（約20％評価減）。
• 建物の貸家評価減
  賃貸物件として使用されている建物は、固定資産税評価額に対して30％の評価減が適用されます。

これにより、賃貸用不動産を所有するだけで評価額が大幅に下がり、結果として相続税の負担を軽減できます。

 

3. 賃貸用不動産を活用する具体的な方法

(1) 賃貸物件の新規購入

相続税対策を目的として、賃貸用不動産を新たに購入する方法があります。購入時の融資を利用すれば、自己資金を抑えながら資産形成が可能です。

(2) 既存物件の有効活用

既に所有している物件を賃貸用に変更することで、評価減の恩恵を受けることができます。空き家や使用頻度の低いセカンドハウスを賃貸物件として活用する例も多く見られます。

(3) 資産組み換え

評価額が高い資産（現金や非賃貸不動産）を賃貸用不動産に組み換えることで、評価額を下げ、相続税負担を軽減します。

 

4. 賃貸用不動産と生前贈与の比較

項目	生前贈与	賃貸用不動産
メリット	・毎年非課税で資産を移転できる ・簡単な手続きで始められる	・大幅な評価減が期待できる ・賃貸収入が得られる
デメリット	・7年ルールで効果が薄れる可能性 ・大きな財産を一度に移せない	・物件の購入や管理に手間がかかる ・初期費用が高い
向いている人	・小規模な資産移転を希望する人	・資産規模が大きい人 ・安定した節税効果を求める人

 

5. 注意点とリスク管理

賃貸用不動産を活用した相続税対策には、いくつかの注意点があります：

• 空室リスク：賃貸物件が稼働していない場合、収益が得られず経済的な負担が増える可能性があります。
• 管理コスト：物件の維持管理には定期的な費用がかかるため、事前に資金計画を立てることが重要です。
• 市場変動リスク：不動産市場の変動によって物件価値が下がる場合があります。

こうしたリスクを最小限に抑えるためにも、専門家のサポートを受けることが重要です。

 

6. まとめ：不動産を活用して大切な資産を守る

生前贈与は手軽に始められる相続税対策ですが、7年ルールの影響で効果が限定的な場合もあります。一方、賃貸用不動産は評価額を大幅に下げることが可能で、資産規模が大きい人にとって非常に有効な手段です。ただし、物件の選定や管理には専門知識が必要なため、信頼できるアドバイザーと連携しながら進めることが成功のカギとなります。

 

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