東京での相続税対策：不動産の相続税課税計算方法

不動産の相続税課税計算方法：初心者でもわかる完全ガイド

不動産を相続する際、相続税の計算方法がわからないと不安を感じる方も多いでしょう。特に、不動産の評価額の計算や賃貸用物件の扱い、小規模宅地等の特例については、専門的な知識が必要です。この記事では、不動産の相続税課税計算方法について、全く知識がない方でも理解できるよう、基礎から具体例を交えて詳しく解説します。

 

1. 不動産の相続税課税計算の基礎知識

不動産の相続税課税額は、以下の手順で計算します。

1. 不動産の評価額を計算する
2. 相続人ごとに分割される財産額を決める
3. 相続税額を計算する
4. 控除や特例を適用する

不動産の評価額を正しく計算することが、相続税額を正確に把握するための第一歩です。

 

2. 不動産の評価額を計算する方法

不動産の評価額は、土地と建物で異なる計算方法を用います。

土地の評価方法

土地の評価額は、以下の方法で算出されます。

1. 路線価方式: 路線価（国税庁が公表する1㎡あたりの価格）を基に計算します。
   • 計算式：評価額 = 路線価 × 土地面積
   • 例: 路線価が20万円/㎡、土地面積が100㎡の場合
     評価額 = 20万円 × 100㎡ = 2000万円
2. 倍率方式: 路線価が設定されていない地域では、固定資産税評価額に倍率をかけて計算します。
   • 計算式：評価額 = 固定資産税評価額 × 倍率
   • 例: 固定資産税評価額が500万円、倍率が1.2の場合
     評価額 = 500万円 × 1.2 = 600万円

 

建物の評価方法

建物の評価額は、固定資産税評価額をそのまま利用します。固定資産税評価額は、市区町村が発行する固定資産税通知書に記載されています。

• 例: 固定資産税評価額が1000万円の場合
  評価額 = 1000万円

 

3. 賃貸用不動産の評価方法

賃貸用不動産の評価額は、通常の評価額よりも低くなることが特徴です。これは、借地権や借家権が評価に影響を与えるためです。

賃貸用土地の評価方法

賃貸用土地は、以下の計算式で評価額を算出します。

• 計算式：評価額 = 更地の評価額 × （1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）
• 借地権割合: 路線価図で指定されている割合（一般的に30%〜70%程度）
• 借家権割合: 固定で30%（国税庁規定）

例:

• 更地の評価額が2000万円
• 借地権割合が50%
• 借家権割合が30%
• 賃貸割合が80%の場合

評価額 = 2000万円 × （1 − 0.5 × 0.3 × 0.8） 

        = 2000万円 × （1 − 0.12） 

        = 2000万円 × 0.88 

        = 1760万円

 

賃貸用建物の評価方法

賃貸用建物の場合、建物の評価額から借家権割合を控除した額を用います。

• 計算式：評価額 = 建物の評価額 × （1 − 借家権割合 × 賃貸割合）

例:

• 建物の評価額が1000万円
• 借家権割合が30%
• 賃貸割合が80%の場合

評価額 = 1000万円 × （1 − 0.3 × 0.8） 

        = 1000万円 × （1 − 0.24） 

        = 1000万円 × 0.76 

        = 760万円

 

4. 小規模宅地等の特例を活用する方法

小規模宅地等の特例は、一定の条件を満たす宅地について評価額を大幅に減額する特例です。

適用条件

1. 被相続人が亡くなる直前まで居住していた宅地であること
2. 配偶者や同居親族がその宅地を引き続き利用すること
3. 相続開始後もその土地を一定期間使用すること

特例の内容

• 居住用宅地: 最大330㎡まで80%減額
• 事業用宅地: 最大400㎡まで80%減額
• 賃貸用宅地: 最大200㎡まで50%減額

例: 居住用宅地の評価額が3000万円の場合

特例適用後の評価額 = 3000万円 × （1 − 0.8） 

                    = 3000万円 × 0.2 

                    = 600万円

この特例を活用することで、相続税の負担を大幅に軽減できます。

5. 不動産の相続税計算の具体例

例題: 不動産を相続する場合

• 土地: 評価額2000万円（居住用宅地）
• 建物: 評価額1000万円（居住用建物）
• 相続人: 配偶者と子供2人（合計3人）

計算ステップ:

1. 小規模宅地等の特例適用後の評価額
   • 土地: 2000万円 × 0.2 = 400万円
   • 建物: 特例なしでそのまま評価額1000万円
2. 総評価額
   • 土地 + 建物 = 400万円 + 1000万円 = 1400万円
3. 相続税の計算
   • 相続人3人の基礎控除 = 3000万円 + （600万円 × 3人） = 4800万円
   • 総評価額1400万円 < 基礎控除4800万円
     → 相続税は課税されない

 

6. 専門家のサポートで安心した相続を

不動産の相続税計算は複雑で、誤ると税負担が大きくなる可能性があります。特に賃貸用不動産や小規模宅地等の特例を活用する際には、正確な知識が必要です。

相続に関する問題は、専門的な知識が必要な場合が多いため、税理士や弁護士などの専門家に相談することが大切です。「相続対策の知恵袋」では、弁護士、税理士、司法書士、不動産専門家、介護アドバイザー、リフォーム会社、遺品整理業者、葬儀屋、保険代理店など、多くの専門家が集結したチームを組んでいます。

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