東京での相続対策：小規模宅地等の特例の活用

小規模宅地等の特例とは？

相続税は、相続した財産の評価額に基づいて計算されます。その中でも、被相続人が生前に居住していた土地や事業用の土地は、不動産の評価額が高いため、相続税額が非常に高額になることがあります。このような場合、相続人の税負担を軽減するために利用できるのが“小規模宅地等の特例”です。この特例を正しく活用することで、相続税を大幅に削減することが可能です。

以下では、小規模宅地等の特例の仕組みや適用条件、具体的な事例を交えながら詳しく解説します。

 

小規模宅地等の特例の概要

小規模宅地等の特例とは、被相続人が生前に使用していた一定の宅地（居住用または事業用）について、評価額を大幅に減額する制度です。評価減率は宅地の種類によって異なりますが、最大80%の減額が適用される場合があります。

減額率と適用面積

• 居住用宅地: 最大330㎡まで80%減額
• 事業用宅地: 最大400㎡まで80%減額
• 貸付事業用宅地: 最大200㎡まで50%減額

この制度を活用すれば、高額な不動産の評価額が大幅に減少し、結果として相続税額を抑えることができます。

 

適用条件

小規模宅地等の特例を利用するには、以下の条件を満たす必要があります。

1. 相続人が引き続きその土地を利用すること

被相続人が居住していた宅地については、相続人が相続後もその土地を居住のために使用することが条件です。同様に、事業用の宅地であれば、相続後もその事業を継続することが求められます。

例:

• 被相続人が住んでいた自宅を、相続人がそのまま住み続ける。
• 被相続人が経営していた店舗を、相続人が引き継いで営業を続ける。

2. 相続税の申告期限までに申請を行うこと

特例の適用を受けるためには、相続税の申告期限内（通常、相続開始から10か月以内）に申請を行う必要があります。この期限を過ぎると特例を利用できなくなるため、早めの準備が重要です。

3. 法定相続人であること

特例を利用するには、申請者が法定相続人であることが基本条件です。特に、被相続人の配偶者や同居していた子供が優先的に適用されるケースが多いです。

 

注意点

1. 土地の使用状況を変更した場合 特例適用後に、その土地を売却したり賃貸に出したりした場合、減額の適用が無効となる場合があります。
2. 複数の宅地がある場合 特例は、相続人ごとに適用面積の上限が定められているため、複数の宅地がある場合には慎重な選択が必要です。

 

小規模宅地等の特例を活用した具体例

ケース1: 被相続人の自宅を相続

被相続人が東京都内に所有していた自宅（土地面積200㎡、評価額1億円）を相続した場合。

• 特例適用前の評価額: 1億円
• 特例適用後の評価額: 2000万円（80%減額）

相続税率が30%の場合、特例を利用しない場合の相続税額は3000万円ですが、特例を利用することで600万円に抑えられます。

ケース2: 被相続人の事業用土地を相続

被相続人が経営していた東京都内の店舗（土地面積350㎡、評価額1.5億円）を相続した場合。

• 特例適用前の評価額: 1.5億円
• 特例適用後の評価額: 3000万円（80%減額）

相続税率が40%の場合、特例を利用しない場合の相続税額は6000万円ですが、特例を利用することで1200万円に大幅に軽減されます。

 

特例を最大限に活用するためのポイント

1. 専門家に相談する 小規模宅地等の特例は、条件が複雑で誤った解釈をすると適用されないリスクがあります。税理士や相続対策アドバイザーに相談して、適切な申請手続きを行いましょう。
2. 早めの計画を立てる 相続開始後の準備では時間が不足することが多いため、生前からの計画が重要です。
3. 土地の用途を確認する 特例が適用される土地の用途（居住用、事業用、貸付用）を正確に把握し、申請に必要な書類を揃えましょう。

 

まとめ

小規模宅地等の特例は、不動産の評価額が高い東京都内での相続税対策において、非常に有効な手段です。しかし、適用条件や手続きが複雑なため、専門家の協力を得ることが成功への鍵となります。

当社“相続対策の知恵袋”では、相続税の節税対策や申請手続きのサポートを行っています。お気軽にご相談ください。この記事が、皆様の相続対策の一助となれば幸いです。