東京の不動産売却は相続税も含めて売却時期を考える

相続財産に含まれる不動産（土地・建物）を売却する場合、相続前と相続後のどちらで売却する方が税負担が軽くなるかは、さまざまな要因によります。それぞれのケースについて詳しく説明します。

 

1. 相続前に売却する場合の税金

相続前に不動産を売却する場合、売却益に対して所得税と住民税が課されます。この税負担を理解するためには以下の点を考慮します。

(1) 譲渡所得税の計算方法

譲渡所得は、不動産の売却価格から以下の費用を差し引いて計算されます：

• 購入価格（取得費）
• 売却時の諸経費（仲介手数料など）

譲渡所得税の税率は以下のようになります：

• 短期譲渡（所有期間5年以下）：約39%（所得税30%、住民税9%）
• 長期譲渡（所有期間5年超）：約20%（所得税15%、住民税5%）

(2) 相続前に売却するメリット

• 財産の分割が容易になる
  売却して現金化しておけば、相続時の分配がスムーズになります。
• 相続税評価額と売却価格の差を調整できる
  売却価格が低ければ、相続時の課税対象財産が減少します。

(3) 相続前に売却するデメリット

• 譲渡所得税が発生
  不動産の売却益が多い場合、譲渡所得税の負担が大きくなります。
• 相続税の節税効果が得られない
  賃貸不動産や特定の居住用不動産は相続税の特例が適用されるため、現金化することで特例が使えなくなる可能性があります。

 

2. 相続後に売却する場合の税金

相続後に不動産を売却する場合、取得費の計算方法が異なるため、結果的に税負担が軽減されるケースがあります。

(1) 取得費のステップアップ

相続財産の取得費は「相続時の評価額」となるため、購入価格よりも評価額が高い場合、譲渡所得が少なくなります。これは「取得費加算の特例」と呼ばれます。

(2) 譲渡所得税の計算方法

• 取得費：相続時点の時価評価額
• 譲渡所得：売却価格 － 取得費 － 売却費用

(3) 相続後に売却するメリット

• 税負担が軽減される
  取得費が相続時の時価で計算されるため、譲渡所得が少なくなる可能性があります。
• 相続税の負担軽減策が利用可能
  小規模宅地等の特例や賃貸物件の評価減など、相続税対策の制度を活用できます。

(4) 相続後に売却するデメリット

• 相続税が課される
  相続財産が課税対象になるため、相続税の負担が発生します。
• 売却時期が制限される
  相続人間での合意形成や相続登記の完了までに時間がかかる場合があります。

 

3. ケース別の判断ポイント

以下のケースで相続前・後のどちらが有利かを見てみましょう：

相続前に売却が有利な場合

• 被相続人が多額の借金を抱えており、相続後に負担が増える可能性が高い。
• 不動産が将来の値下がりリスクが高いエリアに所在している。
• 財産を現金化することで相続トラブルを防ぎたい。

相続後に売却が有利な場合

• 被相続人が小規模宅地等の特例や配偶者控除を利用できる場合。
• 相続税評価額が購入価格よりも高いため、譲渡所得を抑えられる場合。
• 不動産の収益性が高く、相続後も活用したい場合。

 

4. 相続税対策を踏まえた検討が重要

不動産売却のタイミングを決める際は、相続税や譲渡所得税だけでなく、家族構成や資産の全体像も考慮する必要があります。また、税制改正による影響も考慮し、専門家のサポートを受けることを強くおすすめします。

 

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