東京で相続税を節税するなら現金より賃貸用不動産が最適

ブログ記事１７アパート・マンション経営が最強の節税効果２

賃貸不動産を活用した相続税対策の解説と具体例

相続税対策の一つとして、不動産の活用は非常に効果的です。現金や預貯金を賃貸用不動産に転換することで、相続税の課税対象額を圧縮できる可能性があります。本記事では、具体例を挙げながらその効果をわかりやすく説明します。

 

【前提条件】

• 被相続人の家族構成：配偶者1人、子供2人
• 資産内容（現金のみの場合）
  • 現金・預貯金：1億円
  • 自宅不動産：1億円
  • 資産合計：2億円
• 基礎控除額：3000万円 +（600万円 × 法定相続人3人）= 4800万円
• 課税遺産総額（控除後）：2億円 − 4800万円 = 1億5200万円

 

【現金のみの場合の相続税】

相続税は法定相続割合に基づいて計算されます。

分配と相続税額

• 配偶者：資産総額の1/2（7600万円）
  相続税：7600万円 × 30% − 700万円 = 1580万円
• 子供1人あたり：資産総額の1/4（3800万円）
  相続税：3800万円 × 20% − 200万円 = 560万円
• 合計相続税：1580万円 + 560万円 × 2人 = 2700万円

 

【賃貸用不動産を購入した場合の相続税】

資産内容

• 現金・預貯金：1000万円
• 賃貸用不動産：土地評価額5000万円、建物評価額4000万円
• 自宅不動産：1億円
• 資産合計：1億5640万円

 

【賃貸不動産の評価方法】

不動産評価額は以下のように圧縮されます。

1. 貸家建付地の評価減
   土地5000万円 × (1 − 借地権割合70% × 賃貸割合70%) = 1785万円
2. 建物評価額の減額
   建物固定資産税評価額4000万円 × (1 − 借家権割合30% × 賃貸割合70%) = 1580万円

合計評価額：1785万円（土地） + 1580万円（建物） = 3365万円

 

分配と相続税額

• 資産合計（控除後）：1億5640万円 − 4800万円 = 1億840万円
• 配偶者：1億840万円 × 1/2 = 5420万円
  相続税：5420万円 × 30% − 700万円 = 926万円
• 子供1人あたり：1億840万円 × 1/4 = 2710万円
  相続税：2710万円 × 20% − 200万円 = 342万円
• 合計相続税：926万円 + 342万円 × 2人 = 1610万円

 

【節税効果の比較】

• 現金のみの場合の相続税：2700万円
• 賃貸用不動産を購入した場合の相続税：1610万円
• 節税効果：1090万円

 

【賃貸不動産活用のメリット】

1. 評価額の圧縮：不動産は現金よりも評価額が低くなるため、課税対象額が減少します。
2. 借入金控除の活用：購入時のローンは相続財産から差し引かれます。
3. 資産の保全：評価額は下がりますが、実際の売却価格は相場に基づき、実質的な資産価値が変わらないことが多いです。

 

【注意点】

• 賃貸用不動産を活用する場合、地域や物件の選定、収益性などを慎重に判断する必要があります。
• 相続税対策の結果として、相続人間での分配が複雑になる場合もあるため、専門家のサポートが重要です。

 

【ご相談は専門家へ】

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