東京でのアパート･マンション経営は最強の不動産節税対策

賃貸アパートを購入した場合と購入しなかった場合の相続税の比較

相続税対策において、不動産の活用は非常に有効な方法です。今回は、東京大田区で中古賃貸アパートを購入したケースを基に、購入した場合と購入しなかった場合での相続税額の比較をわかりやすく解説します。
 

前提条件

• 資産総額：2億円（うち、8000万円は自己資金、1億円は借入）
• 賃貸アパートの購入価格：1億8000万円（土地面積45坪、建物延床200㎡）
• 路線価：㎡あたり30万円
• 建物評価額：500万円（固定資産税評価額）
• 自宅資産価値：7000万円
• 法定相続人：配偶者1名、子供3人

半年後にご主人が亡くなり、相続が発生したと仮定します。

 

賃貸アパートを購入しなかった場合

資産内容

1. 現金・預金：2億円
2. 自宅：7000万円

相続税の計算

• 課税対象額：2億円（現金） + 7000万円（自宅） = 2億7000万円
• 基礎控除額：3000万円 + （600万円 × 4名） = 5400万円
• 課税対象額（控除後）：2億7000万円 − 5400万円 = 2億1600万円
   

【相続税の速算表を基に計算】

• 税率：30％（1億円超2億円以下）+ 40％（2億円超分）
• 控除額：700万円
• 相続税額（概算）：（2億円 × 30％ − 700万円） + （1600万円 × 40％） = 6500万円

 

賃貸アパートを購入した場合

資産内容

1. 現金・預金：8000万円（自己資金）
2. 賃貸アパート：
   • 土地評価額：45坪 × 3.3㎡/坪 × 30万円 = 4455万円
   • 建物評価額：500万円
   • 借入差引後の評価：4455万円 + 500万円 − 1億円（借入額） = −5045万円（課税対象外）
3. 自宅：7000万円
    

相続税の計算

• 課税対象額：8000万円（現金） + 7000万円（自宅） = 1億5000万円
• 基礎控除額：3000万円 + （600万円 × 4名） = 5400万円
• 課税対象額（控除後）：1億5000万円 − 5400万円 = 9600万円

【相続税の速算表を基に計算】

• 税率：15％（1000万円超3000万円以下）+ 20％（3000万円超）
• 控除額：50万円
• 相続税額（概算）：（3000万円 × 15％ − 50万円） + （6600万円 × 20％） = 1470万円

 

賃貸アパート購入の節税効果

• 賃貸アパートを購入しなかった場合の相続税額：6500万円
• 賃貸アパートを購入した場合の相続税額：1470万円
• 節税効果：5030万円

 

賃貸不動産活用のポイント

1. 土地評価額の圧縮：路線価評価に基づくため、実勢価格よりも低く算出されます。
2. 建物評価の減額：建物の固定資産税評価額が実勢価格より低く、課税額が圧縮されます。
3. 借入金の控除：相続財産から借入金を差し引けるため、さらに課税対象額が減ります。

 

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