東京でのアパート経営は最強の不動産節税対策

賃貸不動産取得による相続税対策のメリットとは？

相続税の節税対策を考える際、現金や預金として資産を保持するよりも、賃貸用不動産を取得する方が有利になるケースが多く見受けられます。これは、不動産の評価額の仕組みや相続税の計算方法に関連する理由からです。以下では、賃貸不動産取得のメリットを詳しく解説します。

 

1. 現金や預金は額面通りの評価額

現金や預金は、そのままの金額が相続税の課税対象になります。たとえば、現金で1億円を保有している場合、その1億円がそのまま相続財産として計算されます。そのため、相続税の負担が大きくなりやすいのが現金や預金の特徴です。

 

2. 不動産の評価額は実勢価格よりも低くなる

一方、不動産は現金や預金と異なり、相続税の計算では「路線価」や「固定資産税評価額」を基に評価されます。これらの評価額は、実際の市場価格（実勢価格）よりも低く設定されることが一般的です。たとえば、実勢価格が1億円の不動産であっても、相続税評価額が5,000万円程度になることがあります。この差が相続税の節税効果を生むのです。

 

3. 賃貸不動産の場合の更なる減額効果

賃貸不動産を所有する場合、以下のような減額効果が得られます：

(1) 貸家の評価減

賃貸物件として第三者に貸し出している場合、建物部分の評価額が減額されます。これは「借家権割合」が適用されるためです。現在の借家権割合は全国一律30％であり、賃貸中の建物評価額は通常の評価額から30％減額されます。

(2) 貸地の評価減

土地を賃貸に供している場合、土地の評価額にも「借地権割合」が適用され、さらに評価が下がります。この評価減は土地の立地や地域によって異なりますが、借地権割合は地域ごとに決められており、最大で60～70％程度の減額が可能になるケースもあります。

 

4. 賃貸収入によるメリット

相続税対策だけでなく、賃貸不動産を保有することで、家賃収入が得られるというメリットもあります。安定した収入源を確保できるため、生前の生活費や次世代への資産形成に役立てることができます。特に物件の運用がうまくいけば、収入と節税の両方の効果を得ることが可能です。

 

5. 現金の流動性リスクに注意

賃貸不動産には多くのメリットがある一方で、現金のように即時換金できないというデメリットもあります。相続税の納税は原則として現金一括払いで行う必要があるため、不動産を保有する場合は納税資金の確保も併せて検討する必要があります。このようなリスクに対応するためには、生命保険の活用や資金計画の見直しが重要です。

 

賃貸不動産取得の手続きと注意点

賃貸用不動産を取得する際は、物件選びや収益性の確認が重要です。また、以下の手続きや注意点も考慮する必要があります：

• 収益性の高い物件の選定
  物件の収益性（利回り）をしっかり確認し、長期的に安定した家賃収入が得られる物件を選びましょう。
• 適切な管理体制の構築
  賃貸経営には、物件の維持管理や入居者対応などの業務が伴います。管理会社の活用も含め、スムーズな運営体制を整えることが求められます。
• 専門家との相談
  税務や法務、不動産に精通した専門家に相談し、資産全体を見渡した上で最適な節税プランを立てることが重要です。

 

まとめ

賃貸不動産の取得は、相続税を大幅に節税するための有効な手段です。不動産の評価減や賃貸物件特有の減額効果を活用することで、現金や預金をそのまま保有する場合と比べ、相続税の負担を軽減できます。一方で、納税資金の確保や物件管理のリスクも念頭に置き、総合的な資産計画を立てることが大切です。

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