東京の不動産の遺産分割と相続税について

不動産を売却して分配する「換価分割」とその手続きについて

相続時に不動産を売却して現金化し、相続人間で分配する方法を「換価分割」と呼びます。この方法は、不動産を現金に換えることで分配が容易になるため、特に相続人同士で均等に財産を分けたい場合に有効です。以下では、換価分割の詳細やそのほかの遺産分割方法、さらには不動産の名義変更の手続きについて詳しく解説します。
 

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換価分割とは？

換価分割は、不動産などの相続財産を売却して現金化し、その売却益を相続人の間で分配する方法です。この分配は一般的に「法定相続分」に基づいて行われますが、相続人全員の合意があれば、異なる割合で分配することも可能です。

たとえば、相続人が配偶者と子ども2人の場合、法定相続分に基づいて現金化した財産をそれぞれ2分の1、4分の1ずつ分配する形になります。この方法は、現物分割（不動産そのものを相続する方法）や代償分割（特定の相続人が財産を相続し、他の相続人に代償金を支払う方法）に比べ、相続後のトラブルを防ぐ点で選ばれることが多いです。
 

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換価分割以外の遺産分割方法

遺産分割には、換価分割以外にも以下のような方法があります：

1. 現物分割
   遺産をそのままの形で相続人が分割する方法です。不動産を相続人の誰かがそのまま受け取るケースが該当します。ただし、不動産は分割しにくい財産であるため、相続人間での調整が難しいことがあります。

2. 代償分割
   不動産などの遺産を特定の相続人が受け取り、その代わりに他の相続人へ「代償金」を支払って公平性を保つ方法です。この場合、代償金の調達が相続人の負担になる可能性があります。

3. 共有分割
   不動産を複数の相続人が共有で持つ方法です。しかし、共有持分での相続は売却や管理時に合意が必要となり、将来的なトラブルの原因になることがあります。
      

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不動産の名義変更の手続き

不動産を売却する場合や相続する場合、名義変更の手続きが必要です。その流れを以下にまとめます：

1. 登記事項証明書の取得
   不動産の詳細情報を確認するために、法務局で登記事項証明書を取得します。

2. 相続人の確認（戸籍謄本の収集）
   相続人全員を確認するために、被相続人の戸籍謄本および相続人の戸籍謄本を用意します。

3. 遺産分割協議書の作成
   相続人全員で遺産分割協議を行い、その合意内容を文書化します。この協議書は全員の署名・押印が必要です。

4. 名義変更に必要な書類の準備
   登記申請に必要な書類（遺産分割協議書、相続人の身分証明書、不動産の固定資産税評価証明書など）を揃えます。

5. 登記申請書の作成と申請
   不動産の名義変更のための登記申請書を作成し、管轄の法務局へ提出します。

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2024年4月1日以降の名義変更義務化

2024年4月1日以降、不動産の相続登記が義務化されます。相続による名義変更を怠ると、過料の罰則が科される可能性があります。相続が発生した場合、所有権を取得した日から3年以内に登記を行う必要があるため、早めに手続きを進めることが重要です。

 

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換価分割のメリットと注意点

換価分割は、不動産を現金化することで相続人間で平等な分配が可能になる点が大きなメリットです。しかし、不動産売却には時間がかかる場合があるため、相続人同士の調整をスムーズに行うことが重要です。また、売却益に対して譲渡所得税がかかる可能性があるため、税理士などの専門家に相談しながら進めることをお勧めします。

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相続手続きや換価分割についてお困りの際は、専門家のサポートを受けることで円滑に進めることができます。当社では、相続に関する総合的なアドバイスを提供しておりますので、お気軽にご相談ください。